Antincendio nelle autorimesse: compartimentazione secondo il Codice di prevenzione incendi

25 settembre 2026

Le autorimesse rappresentano una categoria di rischio specifico nel Codice di prevenzione incendi italiano. La compartimentazione antincendio è il presidio passivo fondamentale per contenere la propagazione dell'incendio e garantire l'evacuazione in sicurezza. Questo articolo affronta i requisiti normativi concreti, le prescrizioni tecniche e gli adempimenti pratici a carico del titolare dell'attività.

In sintesi

Le autorimesse sono regolate dal Capitolo S.7 del Codice di prevenzione incendi, con requisiti differenziati per superficie e numero di veicoli
La compartimentazione richiede elementi costruttivi con resistenza al fuoco REI 60 o REI 120 a seconda della tipologia di autorimessa
Le porte tagliafuoco devono garantire la chiusura automatica e il mantenimento dell'integrità strutturale durante l'incendio
Il titolare dell'attività deve dimostrare la conformità attraverso documentazione progettuale, dichiarazioni di corretta posa e controlli periodici
Modifiche strutturali o ampliamenti richiedono rivalutazione della compartimentazione e aggiornamento della documentazione antincendio

Il quadro normativo: Codice di prevenzione incendi e autorimesse

Le autorimesse sono disciplinate dal Capitolo S.7 del Decreto del Ministero dell'Interno 3 agosto 2015 (Codice di prevenzione incendi). Questa norma stabilisce i criteri di sicurezza antincendio per gli edifici destinati al parcheggio e alla manutenzione di veicoli a motore, distinguendo tra autorimesse aperte, chiuse e in sotterraneo.

Il Codice adotta un approccio prestazionale: il titolare dell'attività deve garantire il mantenimento della capacità di esodo, il contenimento della propagazione dell'incendio e la protezione dei beni, indipendentemente dalla soluzione tecnica scelta. La compartimentazione antincendio è il mezzo più diffuso per raggiungere questi obiettivi nelle autorimesse di dimensioni medio-grandi.

A differenza delle norme tecniche verticali precedenti (come la norma UNI 9795), il Codice non prescrive rigidamente spessori di muri o materiali specifici, ma richiede che gli elementi costruttivi mantengano una resistenza al fuoco certificata (REI). Questo consente maggiore flessibilità progettuale, purché supportata da documentazione tecnica coerente.

Autorimesse aperte: parcheggi all'aperto o con almeno il 50% della superficie perimetrale aperta
Autorimesse chiuse: edifici completamente chiusi con superficie fino a 3.000 m²
Autorimesse in sotterraneo: parcheggi in profondità con vincoli più stringenti di compartimentazione
Autorimesse per la manutenzione: aree dedicate a riparazioni, con requisiti aggiuntivi per stoccaggio carburanti e lubrificanti

Requisiti di compartimentazione: resistenza al fuoco e dimensionamento

La compartimentazione nelle autorimesse chiuse deve suddividere l'edificio in settori antincendio di superficie massima 2.000 m² (per autorimesse destinate a parcheggio) o 1.000 m² (per autorimesse con funzione di manutenzione). Ogni settore deve essere separato dagli altri mediante elementi costruttivi con resistenza al fuoco REI 60 come minimo.

Nelle autorimesse in sotterraneo, i requisiti sono più severi: la resistenza al fuoco degli elementi di separazione sale a REI 120, e la superficie massima di ogni settore si riduce a 1.000 m². Questa prescrizione riflette il maggior rischio derivante dalla difficoltà di evacuazione e dalla concentrazione di fumi in spazi confinati.

Gli elementi costruttivi che costituiscono la compartimentazione includono: pareti, solai, porte tagliafuoco, giunti strutturali e penetrazioni impiantistiche. Ogni elemento deve essere progettato, installato e mantenuto secondo le specifiche tecniche della norma di riferimento (EN 13501-1 per la classificazione, EN 1634-1 per i metodi di prova).

La compartimentazione deve estendersi dal pavimento al soffitto senza interruzioni. Nel caso di controsoffitti, la barriera antincendio deve proseguire fino alla struttura portante superiore, non solo fino al controsoffitto. Questa regola è frequentemente violata e rappresenta un punto critico nei controlli.

Autorimesse chiuse: REI 60 minimo, settori fino a 2.000 m²
Autorimesse in sotterraneo: REI 120 minimo, settori fino a 1.000 m²
Porte tagliafuoco: REI 60 o REI 120 a seconda della categoria, con chiusura automatica
Giunti e penetrazioni: sigillati con materiali intumescenti certificati REI
Controsoffitti: la compartimentazione deve proseguire fino alla struttura portante, non fermarsi al controsoffitto

Tipologia autorimessa	Resistenza al fuoco	Superficie massima settore
Aperta	Non richiesta	N/A
Chiusa (parcheggio)	REI 60	2.000 m²
Chiusa (manutenzione)	REI 60	1.000 m²
Sotterraneo	REI 120	1.000 m²

Porte tagliafuoco e elementi di chiusura: specifiche tecniche

Le porte tagliafuoco rappresentano il punto critico della compartimentazione nelle autorimesse, poiché devono garantire il passaggio dei veicoli mantenendo al contempo l'integrità della barriera antincendio. Il Codice richiede che le porte siano dotate di dispositivo di chiusura automatica e mantengano la resistenza al fuoco dichiarata (REI 60 o REI 120) anche dopo l'attivazione.

Le porte devono essere installate in modo che il gioco tra il battente e il telaio non superi 5 mm, e devono essere dotate di sigillatura perimetrale (guarnizioni elastomeriche o nastri intumescenti) per evitare il passaggio di fumo e gas caldi. ANCORA La sigillatura deve essere controllata periodicamente e sostituita se danneggiata.

Nelle autorimesse in sotterraneo, è frequente l'uso di porte scorrevoli automatiche con comando motorizzato, che si chiudono in caso di allarme incendio. Queste porte devono essere collegate al sistema di rilevazione incendi e devono garantire la chiusura anche in caso di interruzione di corrente (mediante batteria di emergenza). Il tempo di chiusura deve essere compatibile con l'evacuazione: generalmente inferiore a 60 secondi.

Per le autorimesse con accesso diretto da spazi comuni (come condomini), le porte devono avere resistenza al fuoco REI 120 e devono aprirsi verso l'interno dell'autorimessa (nel senso di fuga dall'area comune verso l'autorimessa). Questo principio riflette il concetto di contenimento del fuoco nel settore di origine.

Gioco massimo tra battente e telaio: 5 mm
Sigillatura perimetrale: guarnizioni elastomeriche o nastri intumescenti certificati
Chiusura automatica: obbligatoria, con comando motorizzato in caso di porte scorrevoli
Porte in sotterraneo: tempo di chiusura massimo 60 secondi, batteria di emergenza per interruzione corrente
Porte verso spazi comuni: REI 120, apertura verso l'interno dell'autorimessa
Manutenzione: controllo semestrale dello stato di usura di guarnizioni e meccanismi

Penetrazioni impiantistiche e giunti strutturali

Una delle criticità più frequenti nella compartimentazione delle autorimesse è il trattamento delle penetrazioni impiantistiche (tubazioni, cavi elettrici, condotti di ventilazione) attraverso le pareti di separazione. Ogni penetrazione deve essere sigillata con materiali certificati REI che mantengono l'integrità della barriera antincendio.

I sigillanti utilizzati devono essere conformi alla norma EN 1366-3 (per tubazioni) o EN 1366-4 (per cavi e condotti), e devono essere certificati con la stessa classe REI della parete (REI 60 o REI 120). Materiali improvvisati come schiuma poliuretanica o stucco non sono ammessi, in quanto non mantengono le proprietà di isolamento termico e tenuta ai fumi durante l'esposizione al fuoco.

I giunti strutturali (ad esempio tra solai e pareti perimetrali) devono essere trattati con vernici intumescenti o placche antincendio certificate. Questi prodotti si espandono al calore e sigillano le fessure impedendo il passaggio di fiamme e gas caldi. ANCORA La scelta tra vernice e placca dipende dalla geometria del giunto e dalle esigenze di manutenibilità.

Nel caso di autorimesse con impianti di ventilazione meccanica, i condotti che attraversano le pareti di compartimentazione devono essere dotati di serrande antincendio REI che si chiudono automaticamente al rilevamento di incendio. Le serrande devono essere integrate con il sistema di rilevazione e controllate periodicamente per verificarne il funzionamento.

Penetrazioni tubazioni: sigillanti EN 1366-3 con classe REI della parete
Penetrazioni cavi e condotti: sigillanti EN 1366-4 certificati
Giunti strutturali: vernici intumescenti o placche antincendio certificate
Condotti di ventilazione: serrande antincendio REI con chiusura automatica
Controllo periodico: semestrale per sigillanti e serrande, annuale per vernici intumescenti
Documentazione: certificati di prova e schede tecniche conservate dal titolare

A chi si applica la normativa: ambito di applicazione

La normativa sulle autorimesse si applica a tutte le strutture destinate al parcheggio e alla manutenzione di veicoli a motore, indipendentemente dalla proprietà (pubblica o privata) e dal numero di posti auto. Ciò include: autorimesse condominiali, parcheggi in centri commerciali, autofficine, concessionarie automobilistiche, parcheggi sotterranei pubblici e privati.

Non rientrano nell'ambito di applicazione: parcheggi all'aperto non coperti, aree di sosta temporanea in cantieri, piazzali industriali senza strutture di copertura. Tuttavia, se un'autorimessa aperta è parzialmente coperta o circondata da strutture (come muri o tettoie), deve essere valutata caso per caso in base alla percentuale di superficie aperta.

Per le autorimesse condominiali, il Codice si applica indipendentemente dal fatto che l'autorimessa sia di proprietà comune o privata. Il titolare dell'attività (in questo caso l'amministratore o il proprietario) è responsabile della conformità normativa e della manutenzione dei presidi antincendio.

Le autorimesse destinate a manutenzione (officine) sono soggette a requisiti più stringenti rispetto alle autorimesse di parcheggio, in quanto presentano rischi aggiuntivi legati allo stoccaggio di carburanti, lubrificanti e materiali infiammabili. In questi casi, la compartimentazione deve essere integrata da ulteriori presidi come sistemi di spegnimento automatico.

Autorimesse condominiali: obbligatorie le compartimentazioni REI 60 minimo
Autorimesse in sotterraneo: requisiti REI 120 indipendentemente dalla superficie
Autorimesse di manutenzione: compartimentazione REI 60 + sistemi di spegnimento
Parcheggi pubblici: responsabilità del gestore/proprietario della struttura
Autorimesse aperte: esentate da compartimentazione se superficie aperta >50%
Modifiche successive: rivalutazione della compartimentazione se cambiano destinazione d'uso o superficie

Evoluzione normativa: cosa è cambiato rispetto alle norme precedenti

Prima dell'entrata in vigore del Codice di prevenzione incendi (2015), le autorimesse erano regolate dalla norma tecnica verticale UNI 9795, che prescriveva rigidamente spessori di muri (ad esempio 30 cm per muri in laterizio) e materiali specifici. Questa norma era più prescrittiva ma offriva meno flessibilità alle soluzioni innovative.

Il Codice ha introdotto l'approccio prestazionale, eliminando le prescrizioni rigide su materiali e spessori e richiedendo invece che gli elementi costruttivi mantengano una resistenza al fuoco certificata (REI). Questo ha permesso l'uso di soluzioni alternative come pareti leggere in cartongesso con isolamento termico, purché certificate REI 60 o REI 120.

Un cambiamento significativo riguarda la compartimentazione in sotterraneo: il Codice ha aumentato il requisito da REI 60 a REI 120, riconoscendo il maggior rischio di incendi prolungati in ambienti confinati. Contemporaneamente, ha ridotto la superficie massima dei settori da 2.500 m² a 1.000 m².

La norma precedente non prevedeva requisiti espliciti per le porte tagliafuoco in autorimesse; il Codice ha introdotto l'obbligo di chiusura automatica e ha specificato che le porte devono mantenere la resistenza al fuoco dichiarata anche dopo l'attivazione del dispositivo di chiusura. Questo ha comportato investimenti significativi in sostituzione di porte manuali con porte motorizzate.

Da prescrittivo a prestazionale: eliminazione dei rigidi spessori di muro
Certificazione REI: obbligo di certificazione secondo EN 13501-1 per tutti gli elementi
Sotterraneo: aumento da REI 60 a REI 120, riduzione superficie settore da 2.500 a 1.000 m²
Porte tagliafuoco: introduzione dell'obbligo di chiusura automatica
Penetrazioni impiantistiche: specifiche più rigorose su sigillanti e serrande antincendio
Documentazione: richiesta di dichiarazioni di corretta posa e certificati di prova

Adempimenti pratici del titolare: documentazione e controlli periodici

Il titolare dell'autorimessa deve conservare una documentazione tecnica completa che dimostri la conformità alle prescrizioni del Codice. Questa documentazione include: progetto della compartimentazione (elaborati grafici e relazione tecnica), certificati di prova degli elementi costruttivi (pareti, porte, sigillanti), dichiarazioni di corretta posa rilasciate dall'esecutore, e registri dei controlli periodici.

La dichiarazione di corretta posa è un documento fondamentale: deve essere rilasciata dall'esecutore dei lavori (ad esempio Toli Fire, in affiancamento al progettista antincendio del cliente) e deve attestare che gli elementi costruttivi sono stati installati secondo le specifiche tecniche e le norme di riferimento. ANCORA Questo documento è richiesto dai Vigili del Fuoco in caso di verifica.

I controlli periodici devono essere effettuati almeno ogni 12 mesi per le porte tagliafuoco (verifica della chiusura automatica, stato di usura delle guarnizioni, funzionamento dei dispositivi motorizzati) e ogni 6 mesi per le serrande antincendio. I risultati dei controlli devono essere registrati in un apposito registro, conservato presso l'autorimessa.

In caso di modifiche strutturali (ampliamento dell'autorimessa, cambio di destinazione d'uso di settori, installazione di nuovi impianti), il titolare deve richiedere una rivalutazione della compartimentazione a un professionista antincendio abilitato. Modifiche non autorizzate possono compromettere l'efficacia della compartimentazione e esporre il titolare a responsabilità civili e penali.

Documentazione da conservare: progetto, certificati di prova, dichiarazioni di posa, registri controlli
Dichiarazione di corretta posa: rilasciata dall'esecutore, obbligatoria per verifica VVF
Controlli porte tagliafuoco: annuali, con registrazione su apposito registro
Controlli serrande antincendio: semestrali, con verifica della chiusura automatica
Controlli sigillanti e giunti: annuali, con ispezione visiva e documentazione fotografica
Modifiche strutturali: rivalutazione della compartimentazione da professionista antincendio

Dimostrazione della conformità in caso di verifica dei Vigili del Fuoco

In caso di verifica ispettiva dei Vigili del Fuoco, il titolare dell'autorimessa deve essere in grado di dimostrare la conformità della compartimentazione mediante documentazione tecnica. La prima verifica riguarda la documentazione cartacea: il progetto antincendio, i certificati di prova degli elementi costruttivi, le dichiarazioni di corretta posa e i registri dei controlli periodici.

Se la documentazione è carente o assente, i Vigili del Fuoco possono richiedere una perizia tecnica per valutare lo stato effettivo della compartimentazione. Questa perizia comporta costi significativi e può evidenziare non conformità che richiedono interventi correttivi urgenti. Per evitare questa situazione, è consigliabile mantenere la documentazione sempre aggiornata e organizzata.

Durante l'ispezione fisica, i Vigili verificano: l'integrità delle pareti di compartimentazione, lo stato di usura delle porte tagliafuoco, la corretta sigillatura delle penetrazioni impiantistiche, il funzionamento dei dispositivi di chiusura automatica. Eventuali difetti riscontrati devono essere corretti entro un termine stabilito (generalmente 30-60 giorni).

La mancata conformità della compartimentazione può comportare: ordine di chiusura dell'autorimessa, sanzioni amministrative, responsabilità penale del titolare in caso di incendio. Per questo motivo, è importante affrontare tempestivamente gli interventi correttivi e mantenersi in contatto con un professionista antincendio di fiducia per la gestione della conformità nel tempo.

Documentazione richiesta: progetto, certificati, dichiarazioni di posa, registri controlli
Ispezione fisica: verifica integrità pareti, porte, sigillature, dispositivi di chiusura
Difetti riscontrati: termine di 30-60 giorni per correzione
Mancata conformità: ordine di chiusura, sanzioni amministrative, responsabilità penale
Perizia tecnica: richiesta se documentazione carente, con costi a carico del titolare
Gestione della conformità: contatto permanente con professionista antincendio

Domande frequenti

Qual è la differenza tra una compartimentazione REI 60 e REI 120 in un'autorimessa?

REI 60 significa che l'elemento costruttivo (parete, porta, ecc.) mantiene resistenza meccanica, tenuta ai fumi e isolamento termico per 60 minuti durante un incendio normalizzato. REI 120 estende questa durata a 120 minuti. Nelle autorimesse chiuse in superficie, REI 60 è sufficiente; in sotterraneo, è richiesto REI 120 per garantire più tempo di evacuazione e contenimento dell'incendio in ambienti confinati.

Le porte tagliafuoco in un'autorimessa devono aprirsi verso l'interno o verso l'esterno?

Se l'autorimessa è collegata a spazi comuni (come un condominio), la porta deve aprirsi verso l'interno dell'autorimessa, nel senso di fuga dall'area comune. Questo principio contiene il fuoco nel settore di origine. Se l'autorimessa è indipendente, la porta può aprirsi verso l'esterno, ma deve comunque garantire la chiusura automatica in caso di incendio.

Ogni quanto tempo devono essere controllate le porte tagliafuoco di un'autorimessa?

Le porte tagliafuoco devono essere controllate almeno ogni 12 mesi. Il controllo verifica la chiusura automatica, lo stato di usura delle guarnizioni, il funzionamento dei dispositivi motorizzati (se presenti) e l'assenza di ostruzioni. I risultati devono essere registrati in un apposito registro conservato presso l'autorimessa e messi a disposizione dei Vigili del Fuoco in caso di verifica.

Cosa succede se la documentazione della compartimentazione è assente o incompleta?

In caso di verifica dei Vigili del Fuoco, la documentazione incompleta può comportare l'ordine di esecuzione di una perizia tecnica a carico del titolare, con costi significativi. Se la perizia evidenzia non conformità, il titolare deve eseguire interventi correttivi entro un termine stabilito. La mancata conformità può esporre il titolare a sanzioni amministrative e responsabilità penale in caso di incendio.

Un'autorimessa condominiale è soggetta agli stessi requisiti di una autorimessa commerciale?

Sì. Il Codice di prevenzione incendi si applica a tutte le autorimesse indipendentemente dalla proprietà (pubblica, privata, condominiale). Un'autorimessa condominiale chiusa deve avere compartimentazioni REI 60 minimo, porte tagliafuoco con chiusura automatica e controlli periodici, esattamente come un'autorimessa commerciale. L'amministratore del condominio è responsabile della conformità normativa.

Se amplio un'autorimessa, devo rivalutare la compartimentazione?

Sì. Qualsiasi modifica strutturale (ampliamento, cambio di destinazione d'uso di settori, installazione di nuovi impianti) richiede una rivalutazione della compartimentazione da parte di un professionista antincendio abilitato. La nuova configurazione deve rispettare i limiti di superficie per settore (2.000 m² per parcheggio, 1.000 m² per manutenzione in superficie; 1.000 m² in sotterraneo) e mantenere i requisiti REI. Modifiche non autorizzate possono compromettere l'efficacia della compartimentazione.

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