Sicurezza Antincendio

Impianti di rilevamento fumi in condominio: quando scatta l'obbligo di installazione

La maggior parte dei decessi legati a roghi condominiali avviene durante le ore notturne, quando gli inquilini dormono all'interno dei propri appartamenti e inalano i fumi tossici prima ancora di accorgersi dello sviluppo dell'incendio, perdendo conoscenza nel sonno. Per contrastare questa dinamica, l'installazione di un Impianto Automatico di Rilevamento Fumi e Allarme Incendio (IRAI) costituisce lo strumento tecnologico più efficace per salvare vite umane.

L'obbligatorietà legale dell'installazione di un impianto IRAI a servizio delle parti comuni di un edificio condominiale è rigidamente regolata dal Decreto Ministeriale 25 gennaio 2019 e definita in base all'altezza antincendio del fabbricato. La normativa stabilisce che l'impianto di rilevamento fumi automatico diventa un requisito strutturale obbligatorio e non derogabile per tutti gli edifici residenziali civili che rientrano nel Livello di Prestazione 3, ovvero tutte le torri residenziali e i palazzi che possiedono un'altezza antincendio superiore a 80 metri. In queste grandi strutture verticali, la complessità dell'evacuazione e i lunghi tempi necessari alle persone per scendere a piedi le rampe di scale impongono la presenza di una rete capillare di sensori ottici capaci di intercettare il benché minimo accenno di fumo nei corridoi comuni, negli atri, nei locali tecnici e negli scantinati, attivando istantaneamente sirene acustiche ad alta intensità e sistemi di evacuazione vocale (EVAC) per ordinare l'abbandono immediato dello stabile.

Tuttavia, l'obbligo di installazione di un sistema di rilevamento fumi scatta frequentemente anche in condomini di altezza nettamente inferiore (sotto i 24 metri), qualora all'interno del perimetro condominiale siano presenti specifiche "attività soggette" ai controlli dei Vigili del Fuoco ai sensi del D.P.R. 151/2011, dotate di proprie regole tecniche verticali vincolanti. L'esempio più diffuso è rappresentato dalle centrali termiche condominiali alimentate a gas combustibile (metano o GPL) con potenza termica superiore a 35 kW o 116 kW, situate nei piani interrati o sulla copertura

dell'edificio. Le normative vigenti (tra cui il D.M. 8 novembre 2019 per gli impianti a gas)

impongono l'installazione all'interno del locale caldaia di sensori automatici di rilevamento fughe di gas interfacciati direttamente con una valvola a solenoide esterna a riarmo manuale che intercetta il flusso del carburante prima del suo ingresso nel locale, unita a sensori termovelocimetrici per il rilevamento immediato dell'incendio. Analogamente, l'obbligo può scattare all'interno di grandi autorimesse condominiali interrate con superficie superiore a 3.000 metri quadrati o in presenza di archivi e depositi cartacei comuni di grandi dimensioni.

Un impianto IRAI condominiale a norma di legge deve essere progettato, installato e certificato in stretta conformità alla norma tecnica nazionale UNI 9795. Il sistema è composto da una centrale elettronica di controllo principale, posizionata in un'area protetta del piano terra facilmente accessibile ai Vigili del Fuoco, collegata a una rete sussidiaria di dispositivi:

• Rilevatori ottici di fumo: Installati sui soffitti dei corridoi comuni, dei disimpegni e dei filtri tagliafuoco, capaci di analizzare la rifrazione della luce all'interno di una camera ottica per intercettare le particelle di fumo invisibili.
• Pulsanti manuali di allarme: Dispositivi a rottura di vetro di colore rosso, posizionati in prossimità delle scale e delle porte di uscita, che consentono a chiunque si accorga del fuoco di attivare manualmente l'allarme generale dello stabile.
• Dispositivi di segnalazione acustica e visiva: Sirene elettroniche e pannelli luminosi lampeggianti con la scritta "Allarme Incendio" dislocati lungo i piani per svegliare e avvisare gli inquilini.

La responsabilità del mantenimento in perfetta efficienza dell'impianto IRAI condominiale grava interamente sulla figura dell'amministratore di condominio. Ai sensi del Decreto Controlli del 2021, l'amministratore ha l'obbligo di stipulare un contratto di manutenzione periodica con un'azienda specializzata, i cui tecnici qualificati devono effettuare verifiche strumentali approfondite con cadenza semestrale conformemente alla norma UNI 11224. Durante questi controlli, i tecnici testano ogni singolo rilevatore utilizzando apposite bombolette spray generatrici di fumo artificiale e verificano lo stato di carica delle batterie a tampone della centrale, che devono garantire il funzionamento dell'impianto in assenza di energia elettrica della rete per almeno 24 ore. Tutti gli esiti dei test devono essere firmati dal manutentore e trascritti nel Registro Antincendio del condominio. Se l'amministratore omette la manutenzione dell'impianto e questo non funziona durante un incendio reale, impedendo l'allarme precoce dei residenti, scatta la sua responsabilità penale personale per disastro colposo e omicidio colposo per omissione.

Domande frequenti

Impianti di rilevamento fumi in condominio: quando scatta l'obbligo di installazione?

L'implementazione dei sistemi di protezione attiva antincendio all'interno degli edifici condominiali ha subito un'importante accelerazione normativa a seguito dell'entrata in vigore delle linee guida e dei decreti ministeriali che mettono al centro del sistema la tempestività dell'allarme precoce. In un incendio che si sviluppa all'interno di un complesso residenziale, il fattore più letale non è rappresentato dall'azione diretta delle fiamme libere sulle strutture murarie, bensì dalla rapidissima diffusione dei gas tossici di combustione — principalmente monossido di carbonio e acido cianidrico — attraverso i condotti di ventilazione, i vani ascensore e i corridoi comuni.

Cosa si rischia in caso di mancato rispetto della norma?

Se l'amministratore omette la manutenzione dell'impianto e questo non funziona durante un incendio reale, impedendo l'allarme precoce dei residenti, scatta la sua responsabilità penale personale per disastro colposo e omicidio colposo per omissione.

Di chi è la responsabilità?

La responsabilità del mantenimento in perfetta efficienza dell'impianto IRAI condominiale grava interamente sulla figura dell'amministratore di condominio.