Sicurezza Antincendio

Antincendio nei condomini: quali sono gli obblighi dell'amministratore?

Questa percezione distorta si scontra con l'ordinamento giuridico italiano, che individua nell'amministratore di condominio il legale rappresentante pro tempore del sodalizio condominiale e, di conseguenza, il custode esclusivo di tutte le parti comuni del fabbricato ai sensi dell'Articolo 2051 del Codice Civile.

Il quadro normativo di riferimento ha subito un'importante evoluzione con l'introduzione del Decreto Ministeriale 25 gennaio 2019, il quale ha integrato le storiche prescrizioni del D.M. 16 maggio 1987, introducendo l'obbligo di definire ed attuare un vero e proprio Sistema di Gestione della Sicurezza Antincendio (SGSA) per tutti gli edifici di civile abitazione con altezza antincendio superiore a 12 metri. L'altezza antincendio è un parametro geometrico preciso: viene misurata dal livello del piano stradale o di accesso dei mezzi di soccorso dei Vigili del Fuoco fino all'architrave dell'ultima finestra dell'ultimo piano abitabile dello stabile, escludendo dal computo solo i vani tecnici dei torrini dell'ascensore o le soffitte non abitabili. Il D.M. 25 gennaio 2019 suddivide gli edifici residenziali in quattro Livelli di Prestazione (L.P.) decrescenti in base all'altezza (L.P. 0 per altezze da 12 a 24 metri, L.P. 1 da 24 a 54 metri, L.P. 2 da 54 a 80 metri, L.P.

3 oltre gli 80 metri), associando a ciascuna fascia obblighi gestionali e strutturali progressivamente più complessi.

Il primo e fondamentale obbligo in capo all'amministratore riguarda il mantenimento in vigore dei titoli autorizzativi rilasciati dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Se il condominio presenta un'altezza antincendio superiore a 24 metri, oppure include nel proprio perimetro immobiliare impianti tecnologici comuni considerati "attività soggette" ai sensi dell'Allegato I del D.P.R. 151/2011 — quali centrali termiche a gas con potenza superiore a 116 kW, autorimesse interrate o seminterrate comuni con superficie lorda superiore a 300 metri quadrati, o gruppi di continuità elettrica a servizio degli ascensori con densità di olio elevata — l'amministratore ha il dovere giuridico di presentare la SCIA Antincendio e di provvedere al suo rinnovo periodico con cadenza quinquennale. L'omissione del rinnovo fa scattare la responsabilità penale personale dell'amministratore ai sensi dell'Articolo 20 del D.Lgs 139/2006.

Accanto agli adempimenti documentali, l'amministratore risponde della pianificazione ed esecuzione della manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i presidi antincendio installati nelle parti comuni. Questo include l'affidamento formale a ditte specializzate dei controlli semestrali sugli estintori portatili posizionati nei vani scala e nei corridoi dei box, la verifica periodica delle reti idranti a muro (manichettati UNI 45) o dei naspi, il controllo delle porte tagliafuoco REI di separazione tra i garage e le scale condominiali, e il test di funzionalità dell'impianto di illuminazione di emergenza e dei sistemi di evacuazione dei fumi e del calore posizionati sulla sommità dei vani scala. Tutte queste attività devono essere puntualmente rendicontate all'interno del Registro Antincendio Condominiale, che l'amministratore deve istituire e tenere costantemente aggiornato presso il proprio studio professionale o in un locale tecnico comune dell'edificio.

Un ulteriore pilastro introdotto dalla normativa del 2019 riguarda l'obbligo informativo verso i condomini. L'amministratore non può limitarsi a gestire i tecnici esterni, ma deve provvedere alla redazione e alla capillare diffusione di un apposito opuscolo contenente le misure antincendio preventive e i comportamenti corretti da adottare in caso di emergenza. Questo documento deve specificare i divieti assoluti di ostruire i corridoi e le vie di fuga comuni con zerbini, biciclette, vasi di piante o mobili da scarpa, deve illustrare la planimetria dell'edificio con l'indicazione dei percorsi di esodo e contenere i numeri di telefono di emergenza del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco (115 o il Numero Unico di Emergenza 112). L'opuscolo deve essere affisso stabilmente all'interno degli androni condominiali e inviato formalmente a tutti i proprietari e inquilini dello stabile tramite raccomandata o posta elettronica certificata, costituendo prova legale dell'avvenuto adempimento degli obblighi informativi di sicurezza.

Domande frequenti

Antincendio nei condomini: quali sono gli obblighi dell'amministratore?

La gestione della sicurezza antincendio all'interno degli edifici destinati a civile abitazione costituisce uno degli ambiti di maggior responsabilità civile e penale per la figura dell'amministratore di condominio. Troppo spesso, i condomini considerano lo stabile residenziale come un'area esente da rigidi vincoli normativi, ritenendo che le scadenze della prevenzione incendi riguardino esclusivamente i capannoni industriali o i locali commerciali.

Cosa si rischia in caso di mancato rispetto della norma?

L'omissione del rinnovo fa scattare la responsabilità penale personale dell'amministratore ai sensi dell'Articolo 20 del D.Lgs 139/2006.

Di chi è la responsabilità?

Questa percezione distorta si scontra con l'ordinamento giuridico italiano, che individua nell'amministratore di condominio il legale rappresentante pro tempore del sodalizio condominiale e, di conseguenza, il custode esclusivo di tutte le parti comuni del fabbricato ai sensi dell'Articolo 2051 del Codice Civile.