Sicurezza Antincendio

Scale antincendio e scale d'emergenza nei condomini: regole di accessibilità

La normativa di riferimento per la progettazione e la classificazione delle scale condominiali si articola in base all'altezza antincendio dell'edificio, secondo i disposti del D.M. 16 maggio 1987 e del successivo D.M. 25 gennaio 2019. Gli edifici residenziali più complessi, con altezze superiori a 24 o 54 metri, devono disporre di scale con caratteristiche di protezione avanzate, suddivise tecnicamente in tre categorie:

• Scale protette: Vani scala inseriti in un compartimento autonomo separato dal resto dell'edificio mediante pareti e porte tagliafuoco REI/EI, dotati di sistemi di ventilazione naturale o meccanica per garantire l'assenza di fumo.
• Scale a prova di fumo: Strutture interne progettate in modo che il fumo non possa penetrare nel vano scala in nessuna fase dell'incendio, risultato ottenuto interponendo tra il vano scala e gli appartamenti un disimpegno o un filtro a prova di fumo permanentemente ventilato verso l'esterno o mantenuto in sovrapressione meccanica.
• Scale esterne di sicurezza: Strutture realizzate interamente all'esterno del perimetro murario del fabbricato, staccate dalle facciate e costruite con materiali completamente incombustibili (acciaio zincato o calcestruzzo), protette dall'azione dell'irraggiamento termico delle finestre adiacenti mediante pareti cieche.

La responsabilità legale del mantenimento delle condizioni di perfetta efficienza, transitabilità ed accessibilità delle scale condominiali ricade interamente sulla figura dell'amministratore di condominio, nell'esercizio delle sue funzioni di custode dei beni comuni ai sensi dell'Articolo 1130 del Codice Civile. L'infrazione più frequente, e costantemente sanzionata dagli organi di vigilanza durante i sopralluoghi tecnici, è l'occupazione abusiva ed indiscriminata degli spazi del vano scala, dei pianerottoli di sbarco e dei disimpegni da parte dei singoli condomini. È un'abitudine diffusa considerare il pianerottolo antistante la porta della propria abitazione come un'estensione privata del proprio appartamento, posizionandovi stabilmente zerbini di spessore elevato, vasi di piante ornamentali, portaombrelli, passeggini per bambini, biciclette o, nei casi peggiori, mobili porta-scarpe in legno o plastica, armadietti per i prodotti di pulizia e sacchi dei rifiuti in attesa di smaltimento.

Questo comportamento costituisce una palese e grave violazione delle norme di prevenzione incendi e della sicurezza pubblica. Le vie di fuga condominiali devono possedere una larghezza utile costante, calcolata in fase di progetto in base al numero potenziale di occupanti dello stabile, e devono essere mantenute permanentemente e totalmente libere da qualsiasi ingombro materiale, in ogni singolo secondo dell'anno. In caso di incendio, l'interruzione della corrente elettrica e la rapidissima saturazione del vano scala da parte del fumo nero e denso riducono la visibilità a zero. Gli inquilini che scendono le scale in condizioni di forte stress emotivo e semioscurità, qualora incontrino sul proprio percorso un passeggino, una bicicletta o un vaso di fiori posizionato sul pianerottolo o lungo i gradini, inciampano inevitabilmente cadendo a terra e provocando un effetto domino di cadute collettive che blocca l'intera via di fuga, determinando l'intossicazione mortale delle persone bloccate ai piani superiori. I mobili in legno o plastica posizionati nei corridoi, inoltre, aggiungono un carico di incendio abusivo che alimenta le fiamme, accelerando la propagazione del rogo lungo lo sviluppo verticale del vano scala, che agisce fisicamente come un camino naturale aspirando l'aria calda verso l'alto.

L'amministratore di condominio ha il dovere giuridico di intervenire tempestivamente per ripristinare la legalità antincendio dello stabile, senza la necessità di attendere una delibera dell'assemblea condominiale. Egli deve inviare formali lettere di diffida ai condomini inadempienti ordinando l'immediata rimozione di tutti i beni privati posizionati nelle parti comuni delle scale. Qualora i condomini ignorino l'ordine, l'amministratore può disporre la rimozione coatta dei materiali a spese dei responsabili, avvalendosi dei poteri urgenti di tutela conservativa dei beni comuni. Se l'amministratore tollera l'occupazione delle vie di fuga e si verifica un sinistro con lesioni o decessi causati dall'impossibilità di fuggire lungo le scale ostruite, risponde personalmente in sede penale del reato di Omicidio Colposo Plurimo per omissione, con il rischio di subire condanne detentive gravissime e richieste di risarcimento danni patrimoniali che colpiscono il suo patrimonio personale.

Domande frequenti

Scale antincendio e scale d'emergenza nei condomini: regole di accessibilità?

La struttura architettonica delle scale all'interno degli edifici condominiali residenziali e dei complessi multifamiliari assolve a una duplice e fondamentale funzione di sicurezza antincendio, fungendo contemporaneamente da via principale di evacuazione verso l'esterno per gli inquilini degli appartamenti situati ai piani elevati e da via d'accesso privilegiata per le squadre dei Vigili del Fuoco incaricate di penetrare all'interno del fabbricato per combattere le fiamme e trarre in salvo le persone intrappolate. A causa di questa centralità strategica nella gestione delle emergenze, le caratteristiche geometriche, i materiali costruttivi e, soprattutto, i criteri di perenne accessibilità e fruibilità dei vani scala sono sottoposti a vincoli normativi rigidi gestiti dall'ordinamento giuridico italiano attraverso i decreti del Ministero dell'Interno e il Testo Unico della Sicurezza.

Cosa si rischia in caso di mancato rispetto della norma?

L'infrazione più frequente, e costantemente sanzionata dagli organi di vigilanza durante i sopralluoghi tecnici, è l'occupazione abusiva ed indiscriminata degli spazi del vano scala, dei pianerottoli di sbarco e dei disimpegni da parte dei singoli condomini.

Di chi è la responsabilità?

La responsabilità legale del mantenimento delle condizioni di perfetta efficienza, transitabilità ed accessibilità delle scale condominiali ricade interamente sulla figura dell'amministratore di condominio, nell'esercizio delle sue funzioni di custode dei beni comuni ai sensi dell'Articolo 1130 del Codice Civile.