Sicurezza Antincendio

Maniglione antipanico difettoso: chi paga la riparazione in un negozio in affitto?

Un maniglione difettoso, che si blocca o che richiede una forza d'urto superiore a quella stabilita dalle norme europee UNI EN 1125 per aprire l'anta, espone l'attività commerciale al rischio di chiusura coatta da parte delle autorità e a pesanti sanzioni penali.

Per stabilire con certezza legale quale dei due soggetti sia tenuto a pagare la fattura della ditta di manutenzione antincendio specializzata che interviene per riparare o sostituire il dispositivo, occorre incrociare le disposizioni del Codice Civile che regolano il contratto di locazione business con i precetti imperativi del Decreto Legislativo 81/08. Sotto il profilo civilistico, la regola generale stabilita dall'Articolo 1576 del Codice Civile impone che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L'Articolo 1609 c.c. definisce le riparazioni di piccola manutenzione come quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà (vecchiaia del materiale) o da caso fortuito.

Applicando questi principi giuridici alla casistica tecnica della sicurezza antincendio, la ripartizione dei costi viene determinata dalla natura del guasto accertata dal Tecnico Manutentore Qualificato nel suo rapporto d'intervento scritti:

• Spesa a carico del Commerciante Inquilino (Conduttore): Se il maniglione antipanico risulta danneggiato o non funzionante a causa dell'uso quotidiano intenso, di urti accidentali provocati dal transito delle merci o del personale, di una carente pulizia che ha accumulato sporcizia nei cinematismi laterali, o se l'intervento consiste nella semplice regolazione millimetrica dei cavi di rinvio e nella lubrificazione periodica delle molle, la spesa ricade interamente sull'inquilino. Questa attività rientra nella manutenzione ordinaria corrente connessa all'esercizio dell'attività. Inoltre, grava sul commerciante l'obbligo di pagare i controlli semestrali obbligatori prescritti dal Decreto Controlli del 2021.
• Spesa a carico del Proprietario dell'Immobile (Locatore): Se il maniglione antipanico è strutturalmente bloccato a causa della totale vetustà del meccanismo interno, non è più riparabile poiché fuori produzione o non conforme alle moderne direttive europee di sicurezza (es. vecchi maniglioni a scatto non marchiati CE antecedenti alle norme del 2002), o se il cedimento è causato da un difetto strutturale intrinseco del telaio della porta tagliafuoco fornita originariamente con l'immobile, la spesa per la sostituzione integrale del blocco serratura spetta al proprietario. Il locatore ha l'obbligo contrattuale di consegnare e mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (uso commerciale), stato che include necessariamente il possesso dei requisiti strutturali di conformità antincendio per l'ottenimento della SCIA comunale.

Indipendentemente da chi debba materialmente pagare la fattura, il commerciante, in quanto Datore di Lavoro e titolare della posizione di garanzia all'interno dei locali aperti al pubblico, non può sospendere l'uso del maniglione difettoso né ritardare la riparazione in attesa che il proprietario approvi il preventivo di spesa. Qualora il maniglione sia guasto, il datore di lavoro ha il dovere di ordinare l'intervento immediato d'urgenza della ditta antincendio per ripristinare le condizioni di sicurezza delle vie di fuga. Se il proprietario dell'immobile rifiuta ingiustificatamente di rimborsare una spesa strutturale di sua competenza, il commerciante può pagare direttamente il manutentore e provvedere successivamente a trattenere l'importo dalle rate del canone di locazione mensile o ad avviare un'azione legale di rivalsa civile, tutelando la propria azienda da sanzioni penali e garantendo la salvaguardia dei clienti.

Domande frequenti

Maniglione antipanico difettoso: chi paga la riparazione in un negozio in affitto?

La gestione delle manutenzioni e l'attribuzione dei relativi costi economici all'interno di un locale commerciale condotto in locazione (affitto) costituiscono una delle fonti più frequenti di contenzioso civile tra il proprietario dell'immobile (locatore) e il commerciante che vi esercita la propria attività d'impresa (conduttore). Quando l'elemento strutturale che presenta un'anomalia o un guasto meccanico è un dispositivo salvavita fondamentale come il maniglione antipanico installato sulla porta di uscita di sicurezza del negozio, la questione cessa di essere una mera controversia economica privata e assume profili di urgenza legati alla sicurezza sul lavoro e alla pubblica incolumità.

Cosa si rischia in caso di mancato rispetto della norma?

Un maniglione difettoso, che si blocca o che richiede una forza d'urto superiore a quella stabilita dalle norme europee UNI EN 1125 per aprire l'anta, espone l'attività commerciale al rischio di chiusura coatta da parte delle autorità e a pesanti sanzioni penali.

Di chi è la responsabilità?

Indipendentemente da chi debba materialmente pagare la fattura, il commerciante, in quanto Datore di Lavoro e titolare della posizione di garanzia all'interno dei locali aperti al pubblico, non può sospendere l'uso del maniglione difettoso né ritardare la riparazione in attesa che il proprietario approvi il preventivo di spesa.